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安老按揭計劃(以房養老)已經在兩岸三地醞釀
发布人:heiyu发布时间:2014-07-10 14:25:57


養兒防老,積穀防饑,是中國傳統社會千年的民生共議。現在,就有拿當下資本市場最熱的投資品--房子,來規劃養老這事了。「60歲前人養房子,60歲后房子養人」,在美國、加拿大、英國或是新加坡等國已經運作得比較成熟的「以房養老」服務體系,如今來個時空轉換,放在中國人的地區加以推行,聽起來也算是一個頗具創意又與國際接軌的新養老方法。
「房子養老」在現實中卻遭遇到了情感、金融、房地產、保險上多重接納的風險。以情感接納為例,中國人的傳統觀念一向都是「但存方寸地,留於子孫耕」。且不說多年來居住的房產被按揭「抵押」出去,無法留給子女,這樣的現實老人們難以接受,就算沒有這樣的情感接納風險,將穩定持續的財產,被逼變成一種養老保障,這樣的民生本身就過於悲愴。
而從金融、社保、房地產、土地等角度來說,要實現「以房養老」,真正將住房資產有效地轉化為養老保障,尚需在资產評估、土地制度、運營監管等方面著力。現實操作也告訴我們,目前房價高企,未來房產面對貶值的風險,也是金融保險業面對「以房養老」不太願涉足的一大原因。
香港在2011年推出安老按揭試驗計劃

2011
年中在香港推出安老按揭試驗計劃,合資格人士只需年滿60歲或以上,擁有非按揭自住物業,而物业楼龄不超過50年即可作為抵押品申請,除可獲得提供每月穩定的現金流,亦可繼續安居于原有物業直至百年歸老。
在參與計劃前,長者需完成輔導程式,以確保充分了解該計劃。不過,差餉、物業維修及管理費等費用,仍要由業主負責。
當所有借款人(最多為兩人,可為夫婦,兄弟姐妹或非親屬人士,但業權需聯權共有)逝世,銀行將根據安老按揭的安排有權
收回及出售有關物業,若有超過按揭未償還款項的利益,將退還借款人的繼承人,虧損則由按揭公司承擔,借款人的繼承人亦
可選擇於一定期限之內清償以贖回相關物業。也不會強制性的拍賣物業或是分身家,借款人隨時可停止參與有關計劃及償還款項。

台灣2012年推出以房養老
適用對象:65歲以上人士,只有不動產沒其他收入來源、無子女、配偶的單身老人。
推行方式:抵押房子,按月領取生活费;採取政府出資,銀行代辦模式推展。
政府規劃以房養老制度在2012年上路,對象鎖定65歲以上,只有不動產沒有其他收入來源,且無兒女、無配偶的單身老人。採取政府出资銀行代辦模式推展。
有關部門表示,以房養老制度初期以試辦方向進行,由於台灣金融機構沒有相關經驗,不願意用自有资金承擔風險,原則上由政府出资,金融機構代辦;资金來源希望爭取內政部公益彩券回饋金,試辦期估計需要經费約12億元。
有關部門表示,以房養老試辦對象以65歲以上,只有不動產而沒有其他收入,又無法領取低收入補助,且沒有繼承問題的銀髮族為主,因此主要對象包括沒有子女和配偶的單身老人與榮民等族群。
台灣自1993年進入人口老化社會,65歲以上老人所占比率逐年攀升,預估2017年老年人口比率將增為14%,達到聯合國惯稱的「高齡社會」,2025年將增至20%,邁入「超高齡社會」,更何況國人不婚與不生育的情況日增。官員表示,政府積極推出以房養老制度,希望在超高齡社會來臨時,國內老人能自助,照顧好自己,減輕年輕人的負擔。
有關部門表示,以房養老制度試辦方式可以是終身給付或固定期間(例如20年)給付,並採按月撥款方式,而非一次給清;以免失去以房養老的意義。
終身給付,是指只要老人活著,就能按月領取生活費。
這正是銀行擔憂的風險之一,如果老人活得比預期久,銀行擔心房屋價值不足支應老人所領取的生活費。
房地產價格起起落落,銀行不像屋主總認為自己的房子將來還會升值,銀行對於未來房產價值是否能升值也有疑慮。正因為銀行不願意承擔風險,才由政府出资辦理。

 


國內以房養老,北京鼓勵企業試點
北京市民政局于網站發布十二五老齡事業發展規劃,首次提出「以房養老概念」,鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門開展「以房養老」試點業務。北京市老齡辦相關人員表示,對「以房養老」進行論證研究,針對企業的相關鼓勵措施也在研究中。
關於「以房養老」,其實已不是新話題,上海從2006 年、北京於2007年起,已經開始進行「以房養老」試點工作。當時把這個項目稱為倒按揭養老房屋銀行
這項措施的操作模式,是指凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養人以房產作為抵押,向銀行申請貸款用於養老。以定期取得一定數額養老金或接受老年公寓服務。贷期最長不超過10年,累計貸款額最高不超過所抵押住房評估值的60%,每月支付的養老金不超過2萬元,借款人只需按月返還利息或部分本金;貸款到期後一次性償還剩餘本金。如果到期後不能償還本金,將以所抵押房產處置後的資金償還銀行貸款。
對於提出「以房養老」,北京市老齡辦相關人員表示,這並不是說政府部門要去開展,而是由政府鼓勵企業等相關機構去試點開展這項業務。
中國是社會主義國家,較之西方資本主義國家,理應建立更完善的養老保障體系。「以房養老」,把養老敬老之責推給老人本人,不符合社會主義道德規範。
至於以房輔助養老,當然是可取的,但要讓房產能夠輔助養老,需具備5個前提條件:
1. 
國家建立了完善的養老保障體系。
2. 
住房市場和房產價格應該大體穩定:如果政府大嘴一張,說住房價下跌50%,就算銀行可以承受;已把老人的心臟病都嚇出來了,哪還能以房養老!再說房價如過山車,大起大落,銀行也不敢受理倒按揭業務。
3. 
土地使用權70年之限廢除:如果房屋土地使用期僅70年,以房輔助養老會令長壽者多出很多麻煩,以房輔助養老變成房屋「傷」老。
4. 
用於養老的房屋,政府免除一切稅費:稅費是老人難以承受之重,如果以現在中國的稅費環境,各個政府部門都想從養老用房撈一塊,以房輔助養老會變成養政府、養官員。
5. 
房屋壽命在百年以上:現在很多大公司建造的住房平均壽命僅30年。這樣的房屋如何輔助養老?

以上內容如無法改善,要進入以房養老的階段則還有一段路要走呢!
以房養老配套保險避免債留子孫

若借款人從每月領取金額中取出百分之八至十去規劃一份壽險配搭,保費可繳十年、十五年、二十年、或是終身;在往生時會有一筆現金去償還一部份或是全部的按揭,可保留處理房子的彈性;避免物業權被收回或出售(欲留給下一代,協助在預定期限內清還貸款以繼續持有物業),及辦理身後事費用。 但前題是,借款人要合條件申請到壽險才適用啊!

快樂退休理財之道
台灣著名演員孫越先生2010年獲頒金馬獎特別貢獻獎,也許有人會這樣想,孫越先生能在退休後獻身於公益事業,過得如此充實快樂的退休生活,是因為孫越先生年輕時就已成名,應該是賺了很多錢,財富與名聲都有,所以才有這麼快樂的老年。
快樂退休是靠有錢的嗎?
一位有智慧的老年人如果極度貧窮,固然不容易感到快樂;另一位擁有金山銀山的愚蠢老年人,恐怕也會苦惱。想要晚年活得快樂,智慧與修養比財富與地位重要。
一般人多半是被金融業者提醒,才會想到退休規劃。他們總是說要及早做準備,否則就來不及了。金融業者談退休,千篇一律就是推薦你投資更多的金融商品。
從全方位理財規劃顧問的角度來看。儘早開始,每月投資多少錢和如何選擇高報酬率的商品,這些財富管理的專案,並不是退休規劃的全部,而只是起點,事實上還有更多需要思考的問題。
 
退休理財行動方案之規劃考慮:
退休規劃不該只是問你想幾歲退休?
希望退休後每月的支出預算是多少?
現在收入多少?
已為退休準備多少錢?
希望的回報率是多高?能接受多少虧损風險?
然後算出每月你還該再提撥多少?

規劃不能只想到何時開始退休,規劃應該涵蓋到退休時期的結束,也就是從無可避免的衰老、不能預知的疾病、到生命的最後一刻。
如果在死前最後一刻,你還是理智清醒的,
會如何評估自己的一生?
感到滿意嗎?
有活出喜樂且幫助別人嗎?
有愛人而且被愛嗎?

快樂才是理財規劃的最終目的
退休規劃的目標,應該是在擁有的資產之下,尋找出能在晚年感覺最多快樂程度的方法,而不是為了空泛的財務數字,不斷提高在高風險金融商品的購買金額。
快樂退休理財之規劃目標

請想想下面的問題:
你希望遺產如何分配?
喪禮如何舉行?
要捐出器官嗎?
最後的時刻是在家中還是哪間醫院?
誰在身邊陪伴?
要接受侵入式的急救嗎?
要提前分財產給子孫嗎?

如果你對這些問題一時想不出最好的答案,別擔心只要現在開始思考,也能為自己做好一些規劃。

再往前一點,想想:
自己會活到幾歲?
如何才能又健康又長壽呢?
萬一活太久,如何準備這段期間的支出呢?
如果你或你的配偶符合年金的投保資格,是否希望退休後領取年金或依靠社會福利呢?
若有政府老人年金該一筆過領取?還是按月領取呢?
考慮你和配偶領遺屬年金的可能性,政府老人年金(若有)應該要正常領取,還是該展延數年才領?
是否年金(若有)該自願提繳退休金專戶,好讓將來的退休金增加呢?

以上這些選擇,都是退休規劃該思考的項目。
快樂退休理財之規劃目標

請想想下面的問題:
你希望遺產如何分配?
喪禮如何舉行?
要捐出器官嗎?
最後的時刻是在家中還是哪間醫院?
誰在身邊陪伴?
要接受侵入式的急救嗎?
要提前分財產給子孫嗎?

如果你對這些問題一時想不出最好的答案,別擔心只要現在開始思考,也能為自己做好一些規劃。

再往前一點,想想:
自己會活到幾歲?
如何才能又健康又長壽呢?
萬一活太久,如何準備這段期間的支出呢?
如果你或你的配偶符合年金的投保資格,是否希望退休後領取年金或依靠社會福利呢?
若有政府老人年金該一筆過領取?還是按月領取呢?
考慮你和配偶領遺屬年金的可能性,政府老人年金(若有)應該要正常領取,還是該展延數年才領?
是否年金(若有)該自願提繳退休金專戶,好讓將來的退休金增加呢?

以上這些選擇,都是退休規劃該思考的項目。
人生財富規劃的4大工具結合運用

人生財富規劃的4大工具:
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遺囑
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家庭信託
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授權書
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持久授權書
4大工具的結合運用」,令擁有成功事業的您可將豐裕的財富建立得更加穩固;為您創造最安全、最有價值的家族財富防火牆,使您的財富:
● 
不只健康的時候可以用,當您病重時唯您所用;
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當需要長期護理時,唯獨花在您身上;
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受信託保護,債權人不能強制執行;
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受信託保護,不會因子女婚姻糾紛而被瓜分;
● 
交付信託人,按成立人意願持續運作。

當老人癡呆症的機會率越來越高;當意外不能預知的時候,假如昨天您不幸地患上老人癡呆,或是因意外成為植物人,「4大工具的結合運用」,將會是一個理想的工具以協助處理家庭及財富的種種問題。


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